Ein Vermieter muss eine Mietkaution
nur dann als Einnahme versteuern, wenn er sie nach der Beendigung des
Mietvertrags einbehält und mit ausstehender Miete oder mit Aufwendungen zur
Schadensbeseitigung verrechnet. Bei einer Verrechnung mit Aufwand zur
Schadensbeseitigung ist im Gegenzug der Aufwand zur Schadensbeseitigung als
Werbungskosten absetzbar. Die Entschädigungszahlung einer Versicherung führt
beim Vermieter zu einer steuerpflichtigen Einnahme, wenn die Versicherung
Werbungskosten ersetzt, z.B. Aufwendungen zur Schadensbeseitigung.

Hintergrund: Einnahmen
sind im Zeitpunkt ihres Zuflusses zu versteuern, sofern nicht bilanziert wird.
Ein Zufluss erfolgt dann, wenn der Steuerpflichtige über den Betrag
wirtschaftlich verfügen kann.

Sachverhalt: Die Kläger
vermieteten ein Mehrfamilienhaus, das aus mehreren Wohnungen bestand. Das
Finanzamt beanstandete die Ermittlung der Mieteinnahmen und rechnete mehrere
Mietkautionen sowie Versicherungsleistungen hinzu, die die Kläger erhalten
hatten.

Entscheidung: Das
Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage zum Teil statt und rechnete einzelne
Mietkautionen nicht den steuerpflichtigen Einnahmen zu:

• Allein die Überweisung einer
  Kaution durch den Mieter führt beim Vermieter nicht zu einer Einnahme. Denn er
  kann über die Kaution noch nicht wirtschaftlich verfügen. Es handelt sich
  vielmehr nur um eine Sicherheit.

• Zu einem Zufluss der Kaution
  kommt es beim Vermieter erst dann, wenn er sie nach der Beendigung des
  Mietverhältnisses einbehält, weil der Mieter noch Mietschulden hat oder weil
  der Mieter Schäden verursacht hat.

  • Soweit der Vermieter die
    Kaution einbehält, um Schäden zu beseitigen, kommt es zum einen zu einer
    Mieteinnahme und zum anderen zu Werbungskosten in Gestalt der Aufwendungen für
    die Schadensbeseitigung. Ein Nachweis über die Aufwendungen ist nicht
    erforderlich, da die Einbehaltung der Kaution entsprechende Werbungskosten
    indiziert.

  • Soweit der Vermieter die
    Kaution zur Begleichung von Mietschulden des Mieters verwendet, fließen ihm im
    Zeitpunkt der Verrechnung Mieteinnahmen zu.

  • Die Klage hatte insoweit
    teilweise Erfolg, weil den einbehaltenen Mietkautionen entsprechende
    Aufwendungen für die Schadensbeseitigung gegenüberstanden.

• Versicherungsentschädigungen
  sind zwar grundsätzlich keine Mieteinnahmen. Um eine steuerpflichtige Einnahme
  handelt es sich aber dann, wenn die Versicherung Werbungskosten ersetzt, z.B.
  Aufwendungen zur Schadensbeseitigung. Im Streitfall hatte die Versicherung
  entweder gezahlt, um Schäden in den Wohnungen auszugleichen, oder die Kläger
  hatten den Zahlungszweck nicht nachgewiesen. Daher war die Erhöhung der
  Einnahmen aus Sicht des FG zutreffend.

Hinweise:
Bei dem vermieteten Haus scheint es sich um eine
„Schrottimmobilie“ gehandelt zu haben, bei der es zu einer
Vielzahl von Schäden gekommen war. In einem solchen Fall ist es wichtig, die
jeweilige Versicherungsleistung bzw. den jeweiligen Kautionseinbehalt den
entstandenen Aufwendungen für die Schadensbeseitigung zuzuordnen, um
sicherzustellen, dass keine Einnahmen doppelt erfasst werden und dass die
– erstatteten – Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig,
da der Bundesfinanzhof die Revision zugelassen hat.

FG Münster, Urteil vom 10.12.2019 –
2 K 2497/17 E, Rev. beim BFH: Az. IX R 11/20; NWB