Bei einer umsatzsteuerfreien Vermietung muss der Vermieter die
Umsatzsteuer, die der vorherigen Eigentümer zu Unrecht in den Mietverträgen
gesondert ausgewiesen hat, nicht an das Finanzamt abführen. Der derzeitige
Vermieter ist nämlich weder im Mietvertrag genannt, noch hat er an der
Erstellung der Rechnungen (Mietverträge) mitgewirkt; ihm ist der unrichtige
Umsatzsteuerausweis des vorherigen Eigentümers auch nicht zuzurechnen.

Hintergrund: Wer unrichtig
Umsatzsteuer in einer Rechnung gegenüber einem Unternehmer ausweist, haftet
hierfür und muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb
im Jahr 2013 in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Immobilie, die an eine
Klinik, an einen Physiotherapeuten und an eine Wohnungsbaugesellschaft
vermietet war. Tatsächlich waren die Vermietungsumsätze umsatzsteuerfrei;
allerdings hatte der vorherige Eigentümer in den Mietverträgen jeweils
Umsatzsteuer ausgewiesen. Das Finanzamt verlangte nun vom Kläger die
Umsatzsteuer für 2013 und begründete dies mit dem unrichtigen
Umsatzsteuerausweis in den Mietverträgen, den sich die Klägerin zurechnen
lassen müsse.

Entscheidung: Der
Bundesfinanzhof (BFH) gab der hiergegen gerichteten Klage statt:

• Die Klägerin war nicht verpflichtet, die vom vorherigen
  Eigentümer in den Mietverträgen zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer an das
  Finanzamt abzuführen. Denn die Mietverträge lauteten nicht auf den Namen der
  Klägerin. Außerdem hatte die Klägerin an dem Umsatzsteuerausweis in den
  Mietverträgen nicht mitgewirkt.

• Der Klägerin konnte der gesonderte Umsatzsteuerausweis in den
  Mietverträgen auch nicht zugerechnet werden.
  Eine Zurechnung kam insbesondere nicht nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht
  Miete“ in Betracht. Danach tritt zwar der Käufer einer vermieteten Immobilie in
  den Mietvertrag ein. Diese Regelung dient aber nur dem Schutz des Mieters; sie
  gilt nicht für die Regelung zum unrichtigen Umsatzsteuerausweis, da diese
  Regelung nicht den Mieterschutz betrifft.

Hinweise: Der BFH macht
deutlich, dass der Steuerpflichtige den unrichtigen Umsatzsteuerausweis quasi
veranlasst haben muss, indem er entweder die
Rechnung ausgestellt bzw. an der Rechnung mitgewirkt hat oder aber sich die
Ausstellung zurechnen lassen muss. Daran fehlte es im Streitfall. Allerdings
können die Mieter die in den Mietverträgen ausgewiesene Umsatzsteuer nicht als
Vorsteuer geltend machen, da der Umsatzsteuerausweis unrichtig war.

Quelle: BFH, Urteil vom 5.12.2024 – V R 16/22;
NWB