Grunderwerbsteuer: Erwerb eines GbR-Anteils durch den Treugeber vom Treuhänder
25. July 2026
Grunderwerbsteuer entsteht, wenn der Treugeber vom Treuhänder dessen treuhänderisch gehaltenen Anteil an einer grundbesitzenden Personengesellschaft erwirbt. Denn damit wird nun der Treugeber zivilrechtlich Gesellschafter der Personengesellschaft. Dieser Erwerb ist nicht nach der Regelung, die Grundstücks- und Anteilsübertragungen zwischen Schwester-Personengesellschaften steuerfrei stellt, grunderwerbsteuerfrei.
Hintergrund: Nach dem Gesetz entsteht Grunderwerbsteuer, wenn sich bei einer Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren der Gesellschafterbestand mittelbar oder unmittelbar dergestalt ändert, dass mindestens 90 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Bis zum 30.6.2021 galt ein Fünfjahreszeitraum (statt zehn Jahren), und es mussten mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.
Sachverhalt: Die minderjährigen Geschwister A und B beauftragten ihre Onkel C und D durch einen Treuhandvertrag vom 10.3.2004, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zu gründen und ein bestimmtes Grundstück für die GbR zu erwerben. C und D waren damit Treuhänder und zivilrechtlich Gesellschafter der GbR, während A und B Treugeber waren. Der Erwerb des Grundstücks erfolgte noch im Jahr 2004. Nachdem A und B volljährig geworden waren, genehmigten sie durch notarielle Urkunde vom 28.7.2017 den am 10.3.2004 geschlossenen Treuhandvertrag. Mit notariellem Vertrag vom 27.10.2017 vereinbarten A, B, C und D die Auflösung des Treuhandvertrags. Am 16.11.2017 und am 20.11.2017 traten daraufhin C und D ihre GbR-Anteile an A und B ab. Das Finanzamt setzte nun Grunderwerbsteuer in Höhe von ca. 120.000 € gegenüber der Klägerin fest und begründete dies damit, dass innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der GbR-Anteile auf neue Gesellschafter, nämlich auf A und B, übergegangen seien.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) wies die hiergegen gerichtete Klage ab:
Die Auflösung des Treuhandvertrags und die darauf beruhende Abtretung der GbR-Anteile an A und B war grunderwerbsteuerbar. Denn es wurden innerhalb von fünf Tagen, nämlich im Zeitraum vom 16.11.2017 bis zum 20.11.2017, die GbR-Anteile zu 100 %, und damit zu mindestens 95 %, auf A und B als neue Gesellschafter übertragen. Die Klägerin (GbR) besaß auch Grundbesitz.
Ob ein Anteil auf einen neuen Gesellschafter übertragen wird, richtet sich nach dem Zivilrecht. Zivilrechtlich waren A und B bislang nicht Gesellschafter der Klägerin, da sie nur Treugeber waren; zivilrechtlich beteiligt waren hingegen C und D als Treuhänder. Aufgrund der Abtretungen der GbR-Anteile am 16.11.2017 und 20.11.2017, die auf der Auflösung des Treuhandvertrags beruhten, wurden A und B nun erstmalig zivilrechtlich Gesellschafter.
Unbeachtlich ist, dass A und B zuvor Treugeber und damit mittelbar an der Klägerin (GbR) beteiligt waren. Dies ändert nichts daran, dass es im Jahr 2017 zu einem unmittelbaren Wechsel der Anteilseigner im Umfang von mindestens 95 % kam.
Die Grunderwerbsteuerbefreiung für die Übertragung von Grundstücken oder Anteilen an einer grundbesitzenden Personengesellschaft zwischen Schwester-Personengesellschaften war nicht anwendbar. A und B als bisherige Treugeber waren nämlich bislang nicht am Vermögen der Klägerin beteiligt, so dass ihnen eine Beteiligung an der Klägerin nicht zugerechnet werden konnte. Die Grunderwerbsteuerbefreiung setzt jedoch voraus, dass es eine Übertragung zwischen zwei Personengesellschaften gibt, an denen dieselben Gesellschafter zivilrechtlich beteiligt sind.
Hinweise: Eine Treuhandschaft ist grunderwerbsteuerlich in der Regel nachteilig, da es grunderwerbsteuerlich zu einer „Verdoppelung“ der Eigentümerstellung kommt. Bei einem Erwerb eines Grundstücks durch einen Treuhänder erwirbt sowohl der Treuhänder (als zivilrechtlicher Eigentümer) als auch der Treugeber (als wirtschaftlicher Eigentümer) das Grundstück, so dass zweimal Grunderwerbsteuer entsteht.
Die angesprochene Grunderwerbsteuerbefreiung für Grundstücksübertragungen zwischen Schwester-Personengesellschaften endet nach derzeitigem Stand am 31.12.2026. Dies gilt auch für andere Grunderwerbsteuerbefreiungen für Personengesellschaften, z.B. für Grundstücksübertragungen von einer Personengesellschaft auf ihren Gesellschafter oder umgekehrt.
Quelle: BFH, Urteil vom 5.11.2026 – II R 9/23; NWB