Hat ein Vermieter, der bilanziert, einen Anspruch gegenüber dem Mieter auf Rückbau der vom Mieter errichteten Infrastrukturanlagen, kann der Vermieter eine Forderung aus seinem Rückbauanspruch erst dann aktivieren, wenn die Entstehung des Anspruchs sicher ist. Anderenfalls würde die Aktivierung gegen das bilanzrechtliche Realisierungsprinzip verstoßen.
Hintergrund: Zu den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung gehört das sog. Realisationsprinzip. Nach diesem Prinzip dürfen Gewinne nur dann berücksichtigt werden, wenn sie am Bilanzstichtag realisiert sind. Dies ist der Fall, wenn der Kaufmann seine Leistung, zu der er sich vertraglich verpflichtet hat, wirtschaftlich erfüllt hat und wenn die Forderung auf Bezahlung – unabhängig von den bei jeder Zahlung bestehenden Risiken – so gut wie sicher ist.
Sachverhalt: Die Klägerin war eine GmbH, die zu einem Konzern gehörte. Ebenfalls zum Konzern gehörte die Grundstückseigentümerin, die Grundstücke an die gleichfalls zum Konzern gehörige Y-GmbH vermietet hatte. Die Y-GmbH hatte auf den von ihr gemieteten Grundstücken Infrastrukturanlagen errichtet, die in ihrem Eigentum standen. Die Klägerin wurde nun als gewerbliche Zwischenmieterin zwischengeschaltet und war damit (Zwischen-)Vermieterin der an die Y-GmbH überlassenen Grundstücke. Die Klägerin, die Grundstückseigentümerin und die Y-GmbH schlossen einen Rahmenmietvertrag, in dem u.a. auch eine Rückbauverpflichtung der Y-GmbH geregelt wurde. Danach sollte die Y-GmbH zum Rückbau der Infrastrukturanlagen verpflichtet sein, wenn die Klägerin und die Grundstückseigentümerin dies gemeinsam verlangen. In diesem Fall sollten die Kosten für einen Rückbau von der Grundstückseigentümerin und der Y-GmbH auf der Grundlage eines genau festgelegten zeitlichen Aufteilungsschlüssels getragen werden. Für den Fall, dass die Klägerin und die Grundstückseigentümerin den Rückbau nicht gemeinsam verlangen, hatte die Y-GmbH das Recht, die Infrastrukturanlagen auf eigene Kosten rückzubauen; die Y-GmbH war dann nicht verpflichtet, Zahlungen an die Klägerin oder an die Grundstückseigentümerin zu leisten. Die Y-GmbH bildete für die Rückbauverpflichtung Rückstellungen in ihren Bilanzen. Das Finanzamt verlangte nun von der Klägerin, dass sie entsprechende Forderungen gewinnerhöhend aktiviert.
Entscheidung: Der Bundesfinanzhof (BFH) lehnte eine Aktivierung ab und gab der Klage statt:
Die Aktivierung einer Forderung setzt eine Realisierung des Anspruchs voraus. Die Klägerin musste also so gut wie sicher sein, einen Anspruch gegen die Y-GmbH durchsetzen zu können. Hieran fehlte es im Streitfall.
Ein Anspruch der Klägerin auf Rückbau bzw. auf Erstattung der fiktiv berechneten Rückbaukosten bestand an den Bilanzstichtagen nicht. Denn die Y-GmbH hatte nach dem Rahmenmietvertrag das Recht, die von ihr errichteten und ihr gehörenden Infrastrukturanlagen bereits während der Mietzeit auf eigene Kosten zu entfernen. In diesem Fall hatte die Klägerin weder einen Rückbau- noch Zahlungsanspruch.
Hinweise: Dem BFH zufolge standen etwaige Ansprüche der Klägerin unter einer aufschiebenden Bedingung, die am Bilanzstichtag noch nicht eingetreten war. Bei dieser Bedingung handelte es sich um den beim Mietvertragsende noch nicht erfolgten Rückbau durch die Y-GmbH.
Der BFH geht nicht auf den Umstand ein, dass ein Anspruch der Klägerin zudem vorausgesetzt hätte, dass der Mietvertrag beendet wird. Solange der Mietvertrag läuft, kann die Klägerin zusammen mit der Grundstückseigentümerin ohnehin keinen Rückbau der von der Y-GmbH errichteten Infrastrukturanlagen verlangen, da die Y-GmbH diese Anlagen als Mieterin benötigte.
Unklar blieb, ob es sich bei dem aktivierten Anspruch der Klägerin um einen Anspruch auf Durchführung des Rückbaus oder um einen Anspruch auf Kostenerstattung handeln sollte. Unverständlich ist, weshalb die Klägerin überhaupt einen Zahlungsanspruch gegen die Y-GmbH im Fall eines gemeinsamen Rückbauverlangens der Klägerin und der Grundstückseigentümerin gehabt haben könnte; denn ein Kostenerstattungsanspruch für den Rückbau stand allenfalls der Grundstückseigentümerin zu, nicht aber der Klägerin als gewerblicher Zwischenmieterin.
Quelle: BFH, Urteil vom 27.1.2026 - IX R 33/22; NWB